Pihak ketiga membeli hipotek perumahan gabungan untuk digunakan sebagai jaminan atas investasi.
Dijamin hipotek -backed sekuritas adalah instrumen utang yang diproduksi dengan menggabungkan bersama sejumlah pinjaman hipotek. Biasanya, membuat sekuritas beragun hipotek yang dijaminkan memerlukan proses khusus yang melibatkan beberapa pihak seperti pemberi pinjaman, bank investasi, dan lembaga pemeringkat. Setelah menerbitkan hipotek ke berbagai pihak, pemberi pinjaman menjual pinjaman ke bank investasi. Lembaga pemeringkat menilai dan menilai hipotek yang mendasarinya dan memberi mereka peringkat berbeda yang mencerminkan tingkat risiko mereka. Tergantung pada peringkat mereka, bank investasi membagi hipotek ke dalam kelas yang berbeda dan kemudian menjualnya kepada investor yang mengumpulkan pembayaran reguler untuk periode tertentu.
Efek beragun hipotek yang dijaminkan adalah instrumen utang yang dihasilkan dengan menyatukan sejumlah pinjaman hipotek.
Biasanya, proses pembuatan sekuritas berbasis hipotek yang dijaminkan disebut sekuritisasi. Proses ini melibatkan pemberi pinjaman, bank investasi, lembaga pemeringkat dan lainnya. Setelah sekuritas berbasis hipotek yang dijaminkan telah dibuat, mereka dijual kepada investor yang mendapatkan pembayaran bunga secara teratur. Pemrakarsa pinjaman mungkin bank komersial, bankir hipotek atau jenis entitas lain yang berspesialisasi dalam menerbitkan hipotek. Hipotek ini biasanya untuk pembelian perumahan dan/atau real estat komersial.
Sebuah lembaga pemeringkat membuat analisis yang diperlukan untuk menilai risiko yang terkait dengan hipotek yang mendasarinya. Risiko tersebut termasuk kemungkinan gagal bayar, yaitu ketika peminjam tidak dapat membayar kembali pinjamannya. Setelah menilai pinjaman yang berbeda di kolam, lembaga pemeringkat dengan tepat akan menilai hipotek yang berbeda menggunakan skala yang biasanya berkisar dari AAA tinggi hingga CCC rendah. KPR dengan peringkat AAA sampai dengan BBB dianggap sebagai KPR, sedangkan KPR dengan peringkat BB ke bawah dianggap di bawah peringkat investasi.
Bank investasi mengklasifikasikan hipotek ke dalam “tranche” yang berbeda sesuai dengan tingkatannya. Pada dasarnya, tranche adalah bagian dari kumpulan hipotek yang memiliki tingkat risiko dan pengembalian yang berbeda. Artinya, tranche adalah bagian dari kumpulan yang lebih besar, dan mungkin memiliki fitur yang berbeda dari bagian lain. Misalnya, hipotek peringkat AAA membentuk tahap AAA, yang paling aman di seluruh kelompok, dan karena relatif lebih aman, mereka menghasilkan pengembalian yang lebih rendah daripada tahap yang lebih berisiko. Tahap dijual kepada investor, dan mereka yang menolak risiko biasanya akan memilih tahap AAA, sedangkan mereka yang merasa nyaman dengan risiko akan membeli tahap yang lebih berisiko, seperti tahap peringkat CCC.
Pada dasarnya, ketika pihak-pihak yang telah memperoleh hipotek dari originator melakukan pembayaran pokok dan bunga, uang akan mengalir ke investor. Secara tipikal, pembayaran mungkin mengalir dalam jenis sistem dari atas ke bawah. Artinya, sekuritas dengan peringkat AAA berada di urutan teratas, peringkat AA mengikuti sejalan, dan sampai ke CCC. Dengan demikian, investor yang memegang sekuritas dengan peringkat AAA dibayar terlebih dahulu, dan setelah mereka sepenuhnya tercakup, maka investor dengan peringkat B dibayar berikutnya, hingga investor dengan peringkat CCC, yang dibayar terakhir. Sebaliknya, ketika pembayaran tidak dapat dipenuhi, seperti jika terjadi gagal bayar pada hipotek dasar tertentu, sekuritas terpengaruh dalam urutan terbalik, dari peringkat CCC hingga AAA.
Transaksi sekuritas berbasis hipotek yang dijaminkan mungkin melibatkan apa yang dikenal sebagai penyedia layanan. Biasanya, pekerjaan utama penyedia layanan adalah mengumpulkan pembayaran hipotek, mengawasi pembayaran yang terlambat, dan melakukan semua tugas yang diperlukan saat terjadi default. Juga, penyedia layanan akan berurusan dengan wali amanat, yang memastikan bahwa investor yang membeli sekuritas berbasis hipotek yang dijamin dibayar, di antara tanggung jawab lainnya.